Five rules before you send any money

1. Pay through the notary, never to a person

   The buyer pays the price to the notary, who pays the seller after taxes. Never wire money to an agent's or relative's personal account.

2. See the chain of title

   Ask the notary to review at least 20 years of titles. A seller who can show only a private agreement (acte sous seing privé) is a red flag.

3. Insist on a registered survey

   A licensed surveyor from that commune must measure the land, neighbours must be formally notified, and the survey must be registered at the DGI. Ask for the DGI receipt.

4. Confirm registration and transcription

   The deed must be registered and transcribed at the DGI office for the commune where the land is. Until then, it does not protect you against another buyer.

5. Never rely on one person on the ground

   Use two people who do not depend on each other, and check their reports with dated photos, GPS coordinates and visits.

The legal path to buying land

A sale by authentic deed has four steps. Each one protects you against a different risk.

1. Promise of sale

   Buyer and seller agree on the parcel and the price, usually before a notary. Under Haitian law a promise of sale counts as a sale, so include a clause that lets either side withdraw if the checks below fail.

2. Survey (arpentage)

   • The surveyor obtains a permit from the court.
   • Neighbours are notified by a court officer (huissier).
   • A licensed surveyor measures the land and registers the survey at the DGI.
   • Anyone may object; an objector then has 15 days to file with the juge de paix.

   Usually 3–12 months

3. Bill of sale before the notary

   The notary checks the chain of title, identities and marital status, inheritance papers, the mortgage situation from the DGI, property-tax (CFPB) and utility receipts, and both parties' tax ID (NIF). Both sign the authentic deed and the buyer pays the notary.

4. Registration and transcription at the DGI

   The notary pays the DGI fees and registers the deed in the commune where the land is; it is then transcribed at the departmental office. Keep your copy (expédition) showing the receipt number and date.

   Usually 3–18 months

Costs to expect

Figures from the 2012 Haiti Property Law Working Group manual. Confirm current amounts with your notary before you sign.

Documents to ask for

Tick each one as you receive it. Your ticks stay on this device.

• The seller's titles going back at least 20 years
• The registered survey and survey plan, with the DGI receipt
• The mortgage situation of the property from the DGI
• CFPB property-tax receipts for the last 5 years
• EDH and DINEPA receipts, where the property is connected
• IDs and NIF of both seller and buyer
• The seller's marital status, and the spouse's signature if they married under community property
• Inheritance papers and the consent of every heir, if the land was inherited
• Your copy of the registered deed, with the DGI receipt number and date

Buying or managing land from abroad

• Haitians by origin who hold another nationality may own land in Haiti, under the 2012 constitutional amendment.
• To act through someone in Haiti, sign a power of attorney (mandat) at a Haitian consulate that describes the exact parcel. The consulate validates the signatures, then the Ministry of Foreign Affairs validates the consulate's. Allow three days to a month.
• Limit that power to one parcel, one transaction and an end date. Never sign a general power over all your affairs.
• Pay into the notary's account or an escrow arrangement, released step by step. Require two signatures for large payments.
• Ask for proof at every step: DGI receipts, copies of signed documents, dated photos with GPS location.

Inherited land (tè eritaj)

• List every heir, including those living abroad, before any sale or division. An heir who was left out can challenge the sale later.
• One heir cannot sell land that belongs to all. A buyer should require every heir's consent, or a formal division (partage) before a notary.
• If the land is part of a married couple's community property, both spouses generally must sign.
• Keep birth, marriage and death certificates together. They are what prove who the heirs are.

Warning signs of fraud

If something goes wrong

• Act fast. If a survey threatens your land, object in writing; you then have 15 days to file with the juge de paix.
• Disputes over possession go to the juge de paix; disputes over ownership go to the civil court. Ownership cases can take years.
• Keep every receipt, transfer record, message and photo.
• Hire a licensed Haitian lawyer. If you sent money from abroad, also ask a lawyer where you live whether a complaint can be filed there.

Cinq règles avant d'envoyer le moindre argent

1. Payez par le notaire, jamais à une personne

   L'acheteur verse le prix au notaire, qui paie le vendeur après déduction des taxes. N'envoyez jamais d'argent sur le compte personnel d'un intermédiaire ou d'un proche.

2. Exigez la chaîne des titres

   Demandez au notaire de vérifier au moins 20 ans de titres. Un vendeur qui ne présente qu'un acte sous seing privé doit vous alerter.

3. Exigez un arpentage enregistré

   Un arpenteur commissionné dans la commune doit mesurer la terre, les voisins doivent être notifiés officiellement et l'arpentage doit être enregistré à la DGI. Demandez le reçu de la DGI.

4. Vérifiez l'enregistrement et la transcription

   L'acte doit être enregistré et transcrit au bureau de la DGI de la commune où se trouve la terre. Avant cela, il ne vous protège pas contre un autre acheteur.

5. Ne comptez jamais sur une seule personne sur place

   Faites appel à deux personnes indépendantes l'une de l'autre et vérifiez leurs comptes rendus par des photos datées, des coordonnées GPS et des visites.

Le parcours légal de l'achat d'une terre

Une vente par acte authentique comporte quatre étapes. Chacune vous protège contre un risque différent.

1. Promesse de vente

   Acheteur et vendeur s'accordent sur la parcelle et le prix, généralement devant notaire. En droit haïtien, la promesse de vente vaut vente : prévoyez une clause permettant à chacun de se retirer si les vérifications échouent.

2. Arpentage

   • L'arpenteur obtient une autorisation du tribunal.
   • Les voisins sont notifiés par huissier.
   • Un arpenteur commissionné mesure la terre et enregistre l'arpentage à la DGI.
   • Toute personne peut faire opposition ; l'opposant dispose alors de 15 jours pour saisir le juge de paix.

   Généralement 3 à 12 mois

3. Acte de vente devant notaire

   Le notaire vérifie la chaîne des titres, l'identité et l'état civil, les pièces successorales, la situation hypothécaire auprès de la DGI, les reçus de la CFPB et des services publics, et le NIF des deux parties. Les parties signent l'acte authentique ; l'acheteur paie le notaire.

4. Enregistrement et transcription à la DGI

   Le notaire acquitte les droits et fait enregistrer l'acte dans la commune où se trouve la terre ; l'acte est ensuite transcrit au bureau départemental. Conservez votre expédition portant le numéro et la date du reçu.

   Généralement 3 à 18 mois

Les coûts à prévoir

Chiffres du manuel du Groupe de travail sur le droit de propriété en Haïti (2012). Vérifiez les montants actuels auprès de votre notaire avant de signer.

Les pièces à demander

Cochez chaque pièce reçue. Vos coches restent sur cet appareil.

• Les titres du vendeur sur au moins 20 ans
• Le procès-verbal et le plan d'arpentage enregistrés, avec le reçu de la DGI
• La situation hypothécaire du bien auprès de la DGI
• Les reçus de la CFPB des 5 dernières années
• Les reçus de l'EDH et de la DINEPA, si le bien est raccordé
• Les pièces d'identité et le NIF du vendeur et de l'acheteur
• L'état civil du vendeur, et la signature du conjoint en cas de communauté de biens
• Les pièces successorales et le consentement de tous les héritiers, si la terre provient d'une succession
• Votre expédition de l'acte enregistré, avec le numéro et la date du reçu de la DGI

Acheter ou gérer une terre depuis l'étranger

• Les Haïtiens d'origine possédant une autre nationalité peuvent être propriétaires en Haïti, en vertu de l'amendement constitutionnel de 2012.
• Pour agir par l'intermédiaire d'une personne en Haïti, signez au consulat d'Haïti un mandat décrivant précisément la parcelle. Le consulat légalise les signatures, puis le ministère des Affaires étrangères légalise celle du consulat. Comptez de trois jours à un mois.
• Limitez ce mandat à une parcelle, une opération et une date de fin. Ne signez jamais de procuration générale sur l'ensemble de vos affaires.
• Payez sur le compte du notaire ou par séquestre, avec déblocage étape par étape. Exigez deux signatures pour les montants importants.
• Demandez une preuve à chaque étape : reçus de la DGI, copies des actes signés, photos datées et géolocalisées.

Les terres en indivision (tè eritaj)

• Recensez tous les héritiers, y compris ceux qui vivent à l'étranger, avant toute vente ou tout partage. Un héritier écarté peut contester la vente plus tard.
• Un héritier seul ne peut pas vendre une terre qui appartient à tous. L'acheteur doit exiger le consentement de chaque héritier, ou un partage formel devant notaire.
• Si la terre relève de la communauté de biens d'un couple marié, les deux conjoints doivent en principe signer.
• Conservez ensemble les actes de naissance, de mariage et de décès : ce sont eux qui prouvent qui sont les héritiers.

Les signes d'une fraude

En cas de problème

• Agissez vite. Si un arpentage menace votre terre, formez opposition par écrit ; vous disposez ensuite de 15 jours pour saisir le juge de paix.
• Les litiges de possession relèvent du juge de paix ; les litiges de propriété relèvent du tribunal civil. Ces derniers peuvent durer des années.
• Conservez chaque reçu, preuve de transfert, message et photo.
• Faites appel à un avocat haïtien. Si l'argent a été envoyé de l'étranger, demandez aussi à un avocat de votre pays de résidence si une plainte peut y être déposée.

Senk règ anvan w voye nenpòt kòb

1. Peye nan men notè a, pa janm bay yon moun

   Achtè a peye notè a, epi notè a peye vandè a apre li retire taks yo. Pa janm voye kòb sou kont pèsonèl yon ajan oswa yon fanmi.

2. Mande pou w wè tout tit yo

   Mande notè a verifye omwen 20 an tit. Si vandè a gen sèlman yon papye anba siyati prive (acte sous seing privé), fè atansyon.

3. Mande yon apantaj ki anrejistre

   Se yon apantè ki gen lisans nan komin nan ki pou mezire tè a, yo dwe avèti vwazen yo ofisyèlman, epi apantaj la dwe anrejistre nan DGI. Mande resi DGI a.

4. Verifye anrejistreman ak transkripsyon

   Papye vant lan dwe anrejistre e transkri nan biwo DGI komin kote tè a ye a. Toutotan sa pa fèt, li pa pwoteje w kont yon lòt achtè.

5. Pa janm depann de yon sèl moun sou plas

   Sèvi ak de moun ki pa depann youn de lòt, epi verifye sa yo di w ak foto ki gen dat, pozisyon GPS ak vizit.

Chemen legal pou achte tè

Yon vant devan notè gen kat etap. Chak etap pwoteje w kont yon lòt danje.

1. Pwomès vant

   Achtè ak vandè dakò sou pasèl la ak pri a, pi souvan devan notè. Dapre lalwa ayisyen, yon pwomès vant se tankou yon vant : mete yon kloz ki pèmèt chak moun retire kò yo si verifikasyon yo pa bon.

2. Apantaj

   • Apantè a jwenn yon otorizasyon nan tribinal la.
   • Yon issye avèti vwazen yo.
   • Yon apantè ki gen lisans mezire tè a e li anrejistre apantaj la nan DGI.
   • Nenpòt moun ka fè opozisyon ; moun nan gen 15 jou pou l ale devan jij de pè.

   Pi souvan 3 a 12 mwa

3. Papye vant devan notè

   Notè a verifye tout tit yo, idantite ak eta sivil moun yo, papye eritaj, sitiyasyon ipotèk la nan DGI, resi CFPB ak resi kouran ak dlo, ak NIF de pati yo. De pati yo siyen papye a, epi achtè a peye notè a.

4. Anrejistreman ak transkripsyon nan DGI

   Notè a peye frè DGI yo e li anrejistre papye a nan komin kote tè a ye a ; apre sa yo transkri l nan biwo depatman an. Kenbe kopi w (expédition) ki gen nimewo ak dat resi a.

   Pi souvan 3 a 18 mwa

Konbyen sa ka koute

Chif sa yo soti nan manyèl Gwoup Travay sou Dwa Pwopriyete ann Ayiti (2012). Verifye kantite jodi a ak notè w anvan w siyen.

Papye pou w mande

Make chak papye ou resevwa. Mak yo rete sou aparèy sa a.

• Tit vandè a sou omwen 20 an
• Apantaj ak plan ki anrejistre, ak resi DGI a
• Sitiyasyon ipotèk tè a nan DGI
• Resi CFPB 5 dènye ane yo
• Resi EDH ak DINEPA, si kay la gen kouran ak dlo
• Kat idantite ak NIF vandè a ak achtè a
• Eta sivil vandè a, ak siyati mari oswa madanm li si yo marye ak kominote byen
• Papye eritaj ak dakò tout eritye yo, si se tè eritaj
• Kopi papye vant ki anrejistre a, ak nimewo ak dat resi DGI a

Achte oswa jere tè depi lòt bò dlo

• Ayisyen ki fèt Ayisyen e ki gen yon lòt nasyonalite ka gen tè ann Ayiti, dapre amannman Konstitisyon 2012 la.
• Pou yon moun aji pou ou ann Ayiti, siyen yon manda nan yon konsila ayisyen ki di egzakteman ki pasèl. Konsila a valide siyati yo, epi Ministè Afè Etranjè valide siyati konsila a. Konte twa jou rive yon mwa.
• Limite manda a sou yon sèl pasèl, yon sèl tranzaksyon ak yon dat fen. Pa janm siyen yon manda jeneral sou tout zafè w.
• Peye sou kont notè a oswa nan yon kont sekèstr, kòb la soti etap pa etap. Mande de siyati pou gwo peman.
• Mande prèv nan chak etap : resi DGI, kopi papye ki siyen, foto ki gen dat ak pozisyon GPS.

Tè eritaj

• Fè lis tout eritye yo, menm sa ki lòt bò dlo, anvan nenpòt vant oswa pataj. Yon eritye yo kite deyò ka konteste vant lan pita.
• Yon sèl eritye pa ka vann tè ki pou tout moun. Achtè a dwe mande dakò chak eritye, oswa yon pataj fòmèl devan notè.
• Si tè a fè pati byen yon koup marye ak kominote byen, toude dwe siyen.
• Kenbe batistè, papye maryaj ak papye lanmò yo ansanm. Se yo ki pwouve kiyès ki eritye.

Siy ki montre gen magouy

Si gen pwoblèm

• Aji vit. Si yon apantaj menase tè w, fè opozisyon alekri ; apre sa ou gen 15 jou pou w ale devan jij de pè.
• Diskisyon sou posesyon ale devan jij de pè ; diskisyon sou pwopriyete ale nan tribinal sivil. Ka sa yo ka pran plizyè ane.
• Kenbe chak resi, prèv transfè, mesaj ak foto.
• Pran yon avoka ayisyen. Si w te voye kòb la depi lòt bò dlo, mande yon avoka kote w rete a tou si ou ka pote plent la.